اوراق اجاره و منفعت چیست؟

اوراق اجاره و منفعت چیست؟

اوراق اجاره


اوراق اجاره اوراق بهاداری است که دارنده آن مالک بخشی از دارایی است که بر اساس قرارداد اجاره به او واگذار می شود.


ماهیت اوراق اجاره 


یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره منابع مورد نیاز را جمع آوری می کند سپس با استفاده از آن منابع کالاهای سرمایه ای و مصرفی با دوام مورد نیاز بنگاه ها،موسسه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی را خریداری کرده به آنان اجاره می دهد.
از آنجایی که کالاهای مذکور با استفاده از منابع صاحبان اوراق خریداری می شود آنان مالک کالاها بوده و به تبع آن مالک اجاره بها نیز خواهد بود.


انواع اوراق اجاره

1) اوراق اجاره عادی


در این اوراق موسسه مالی کالاهای اجاره ای و با دوام را متناسب با عمر مفید آن ها برای مدت زمان مشخص به متقاضیان اجاره می دهد. موسسه در پایان قرارداد،کالاهای مذکور را تحویل گرفته در بازار کالاهای مستهلک (دست دوم) به فروش می رساند و قیمت حاصل از فروش را به خرید کالاهای جدید اختصاص می دهد و یا به حساب صاحبان اوراق واریز می کند.


2) اوراق اجاره به شرط تملیک


در این روش موسسه مالی با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره ، کالا یا کالاهای سرمایه ای و مصرفی با دوام را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار می کند.
به این بیان که مستأجر با پرداخت آخرین اجاره بها ، مالک عین مستأجره می شود.

 

قلمرو اوراق اجاره


1) کالای مصرفی با دوام:
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره میتواند با استفاده از منابع اوراق اجاره به خرید کالاهای با دوام اقدام کرده سپس آن ها را به صورت اجاره به شرط تملیک به آن ها واگذار کنند، کالاهایی چون ساختمان ، ویلا ، زمین ، ساختمان و... .

2) کالاهای سرمایه ای بنگاه های اقتصادی:
موسسه های مالی ناشر اوراق اجاره می توانند کالاهای سرمایه ای بنگاه های تولیدی ، خدماتی و بازرگانی را خریده، به صورت اجاره ی عادی یا اجاره به شرط تملیک اجاره دهند.

3) کالاها سرمایه ای دولت و موسسات دولتی:
موسسه های مالی ناشر اوراق می توانند کالاهای سرمایه ای مورد نیاز وزارتخانه ها ،شرکت ها ،مؤسسات و نهادهای وابسته به دولت و شهرداری ها را خریداری و به صورت اجاره عادی یا به شرط تملیک به آن ها واگذار کنند.

بازار ثانویه اوراق اجاره

همه صور اوراق اجاره به ویژه صورت ها دوم و سوم اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک ، قابل خرید و فروش در بازار ثانوی هستند، به این بیان که بعد از تبدیل وجوه حاصل از واگذاری اوراق اجاره به کالاهای سرمایه ای و مصرفی با دوام، صاحبان اوراق اجاره به صورت مشاع مالک آن کالاها و به تبع آن مالک اجاره بهای حاصل ازاجاره دادن آن کالاها هستند.
لذا در هرزمان می توانند سهم خودشان از آن مالکیت مشاع را به هر شخص دیگری منتقل کنند.
بعد از انتقال، صاحب جدید اوراق اجاره مالک سهم مشاع از دارایی خواهد بود.
رابطه وکالتی موسسه با صاحب قبلی اوراق قطع شده و با صاحب جدید برقرار می شود.
 

اندازه ریسک و بازده اوراق اجاره و منفعت
 

اوراق اجاره یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری اسلامی است و مثل اوراق مشارکت، با بازدهی مشخص و مطمئن همراه هستند.
این اوراق در مقایسه با سهام شرکت‌ها ریسک پایینی دارند و شامل دو نوع ریسک مالی و غیرمالی می شوند.


ریسک غیرمالی


ریسک‌های غیر مالی مانند ریسک استهلاک تدریجی دارایی، ریسک از بین رفتن کل و یا قسمتی از دارایی که این ریسک با بیمه کردن دارایی‌های مد‌نظر قابل کاهش است.
این اوراق با‌توجه به مواردی که در عقد قرارداد ذکر می‌شود، ریسک قوانین و مقررات پایینی دارند و با توجه به این‌که نهادهای اسلامی بر تعریف این اوراق نظارت داشته‌اند بنابراین ریسک شریعت پایینی نیز دارند.


ریسک مالی


اولین ریسکی که بعد از پذیرفتن شرکت و صدور اجازه به نهاد واسط جهت انتشار اوراق ایجاد می‌شود، ریسک جمع‌آوری وجوه نقد به اندازه کافی است، این ریسک متوجه سرمایه‌گذاران نمی‌شود و فقط مربوط به بانی و نهاد واسط است، جهت پوشش این ریسک از متعهد پذیره‌نویسی می‌توان استفاده کرد.
از دیگر ریسک‌های مالی این اوراق می‌توان به ریسک نقدینگی که بانی با آن مواجه می‌شود و ریسک نکول (عدم ایفای تعهدات توسط بانی) که خریداران این اوراق با آن مواجه می‌شوند، اشاره کرد.
اجاره ‌بهایی که به خریداران این اوراق تعلق می‌گیرد، در گذر زمان ثابت است.
بنابراین در صورت تغییر نرخ بازده سایر اوراق موجود در بازار ممکن است سرمایه‌گذاران در بازار ثانویه اقدام به فروش این اوراق کنند، فروش این اوراق در بازار ثانویه منجر به کاهش ارزش بازاری آن می‌شود، به این ریسک، ریسک نرخ بهره می‌گویند.
 

رویه اجرایی انتشار اوراق اجاره:
 

  1. بانی جهت مشخص نمودن شیوه تامین مالی به یکی از نهادهای دارای مجوز مشاوره عرضه مراجعه می نماید.
  2. مشاور عرضه به نمایندگی از بانی، از سازمان بورس و اوراق بهادار موافقت اصولی تامین مالی از طریق انتشار اوراق اجاره را دریافت می نماید.
  3. مشاور عرضه جهت تعیین نهاد واسط به شرکت مدیرت دارایی مرکزی مراجعه می نماید.
  4. پس از اخذ مجوز، نهادواسط برای تامین مالی از طرف بانی به انتشار صکوک اجاره مبادرت می‌ورزد.
  5. نهاد واسط دارایی موجود را به بانی اجاره می دهد.
  6. نهاد واسط پرداختهای منظم اجاره بهای حاصل ازدارایی را بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌نماید.
  7. پس از پایان مدت اجاره وفروش دارایی به بانی، نهاد واسط مبلغ اسمی اوراق صکوک را به سپرده گذاران باز پرداخت می نماید.